综述

　　我国对于城市房屋拆迁问题有明确的法律规定，但对集体土地征用中的房屋拆迁，由于情况较复杂，我国目前还没有制定和颁布专门的法规，土地管理法只规定了征用集体土地的相关程序，而对征地过程中的房屋拆迁操作办法及相应的补偿标准并无具体规定，

　　农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征用中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和土地管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征用中房屋拆迁的主管机关。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。

　　依法办理征地审批手续。因建设项目需要拆迁集体土地上的房屋，其前提是该土地被批准征用。我国《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转化建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有，如项目建设不把集体土地依法征用为国有土地就实施房屋拆迁，从根本上违背了我国土地管理法的基本规定，没有土地征用审批手续，就没有拆迁集体土地上房屋的合法根据，边拆迁，边征地、先拆迁，后征地，都在法律禁止之列。

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　　法律适用

　　2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》

　　第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

　　第三十九条　在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

　　可以看出，《条例》对适用房屋拆迁管理的范围仅规定了一个条件，即，被拆迁房屋为国有土地上的房屋，如果，被拆迁房屋所占土地是国有土地的，则适用城市房屋拆迁管理的行政法规、规章等法律规范，如果被拆迁房屋所占用的土地为集体土地，则不能适用城市房屋拆迁管理的行政法规、规章等法律规范进行拆迁。

　　关于集体土地上的房屋，因国家建设需要拆除并给予安置补偿的法律适用：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：

　　征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

　　被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　征地过程中的地上的附着物是否含有土地上的房屋，《土地管理法》没有给出明确的规定，国务院制定的《中华人民共和国土地管理法实施条例》也没有作出进一步的规定。

　　《江苏省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》

　　第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，标准如下：

　　一、 土地补偿费

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　　4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿;

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　　二、青苗和附着物补偿费

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　　2.房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿;

　　违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿;

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　　三、安置补助费

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　　3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

　　四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。

　　该江苏省地方规定是将集体土地上的房屋作为地上附着物处理的。

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　　《苏州市吴中区农村房屋拆迁管理实施办法(试行)》的效力

　　《苏州市城市房屋拆迁管理条例》

　　第四十一条　在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

　　交通、能源、水利等国家和省大型基础设施建设项目的拆迁补偿安置办法，国家和省另有规定的，从其规定。

　　因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由市人民政府另行制定，向市人大常委会报告后公布实施。

　　第四十二条　本条例自2002年11月1日起施行。1998年11月9日苏州市人大常委会公布的《苏州市城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

　　《苏州市吴中区农村房屋拆迁管理实施办法(试行)》

　　第一条 为加强农村房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障城镇建设顺利进行，参照国务院《城市房屋拆迁条例》和《苏州市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，结合吴中区实际情况，制定本办法。

　　第二十六条 本办法自2002年4月10日起试行。

　　根据《苏州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，关于征地拆迁安置办法授权于苏州人民政府加以规定，吴中区人民政府并无相应权限制定农村房屋拆迁管理实施办法，该《苏州市吴中区农村房屋拆迁管理实施办法(试行)》的制定并无上位法依据，效力不足。更何况，按照《立法法》第八条规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。《宪法》第六十二条规定，基本法律的制汀主体为全国人民代表大会，如尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要先制定行政法规。因此，从法理上说，拆迁房屋应由宪法活至少以行政法规作出规定，并符合严格的法定条件。

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　　拆迁管理部门

　　《土地管理法》第四十六条规定：“国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”

　　《苏州市吴中区农村房屋拆迁管理实施办法(试行)》第四条 区建设局是农村房屋拆迁工作的主管部门。区房屋拆迁管理办公室受区建设局委托，对本辖区内的农村房屋拆迁工作实施监督管理。 该规定明显是受《城市房屋拆迁管理条例》的影响(《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行)，但土地法规定不符。

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　　土地取得

　　使用集体土地的，应当由政府办理征地手续，将集体土地转为国有土地后才能使用。

　　《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;”

　　第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”